Warehouses de Pauw es una empresa europea de “Real Estate” con sede en Bélgica.
La empresa es una jugadora clave en el mundo de la logísitca a nivel europeo, ya que posee numerosos almacenes y naves industriales en puntos estratégicos y que luego alquila a otras empresas para que estas lleven a cabo sus operaciones.
Actualmente está presente en seis países, contando con 189 naves en el Benelux (Bélgica, Países Bajos y Luxemburgo), 7 en Francia, 60 en Rumanía y 1 en Alemania.
Algunos de los ocupantes de esta nave son clientes de la talla de Carrefour, Ahold Delhaize, Lidl, DHL y Kuehne Nagel, lo que nos hace ver la calidad y lo estratégicamente situadas que están cada una de las naves industriales que posee.
Además, estas relaciones son duraderas en el tiempo, siendo la duración media de cada contrato de siete años, si bien es cierto que este año 2022 algunas acaban contratos, pero en teoría van a volver a renovar hasta 2029.
Estas relaciones fieles entre Warehouse de Pauw (WDP) y las empresas que alquilan las naves han hecho que desde el año 1999 el ratio de ocupación haya sido siempre superior al 93%, siendo actualmente del 98%.
Tony de Pauw
Entrando ahora en el área directiva, tenemos que hablar de Tony de Pauw, director ejecutivo y CEO de la empresa desde 1999, es un miembro de la familia de Pauw, por lo que desde pequeño ha conocido el mundo y es un hombre más que preparado para el cargo.
Además de Pauw controla el 23,75% de las acciones de la empresa por lo que los intereses suyos están alineados con los de la empresa, una cosa que nos encanta ver en las empresas analizadas, ya que nos da la confianza de que los directivos no van a buscar su propio beneficio en perjuicio de la empresa.
Datos financieros
Hasta aquí un vistazo superficial a la actividad que realiza la empresa, así como a su CEO, y ahora vamos a ver los datos financieros de la empresa.
Sin embargo, la forma en la que esta empresa los presenta no se me hace muy cómodo ni visual por lo que os mostraré mi tabla resumen y a partir de ahí analizaremos los datos.
Balance
Si a simple vista observamos el efectivo y las deudas de la empresa, podemos darnos cuenta de que con el efectivo no cubrimos las deudas, ni siquiera las a corto plazo, pero esto se debe principalmente a la actividad de la empresa, ya que, al ser una inmobiliaria, debe apalancarse más para comprar nuevos inmuebles.
No obstante, la deuda está muy controlada, ya que cada nave tiene su propia deuda que no afecta a las demás naves ni a la empresa en su conjunto, por lo que en caso de que una inversión inmobiliaria saliese mal, el banco por ejemplo podrá embargar esa nave, pero no las demás. En cuanto al activo, vemos como está creciendo, consecuencia sobre todo de la compra de nuevas naves y como dato positivo añadido es que el pasivo no está aumentando por lo que las ampliaciones no se están realizando con un aumento de deuda sino gracias al patrimonio neto, como consecuencia principalmente del aumento de beneficios.
Cuenta de pérdidas y ganancias
En esta cuenta, principalmente miro ingresos y beneficios.
En cuanto a los ingresos observamos como han ido aumentando año tras año de manera constante, llevando un crecimiento desde 2013 del 19% año tras año, aunque estos tres últimos años la velocidad de crecimiento de los ingresos se ha visto reducido a alrededor de un 13 – 14%, siendo una cifra más que respetable ya que sigue creciendo a dobles dígitos.
En cuanto al resultado, en líneas generales podemos afirmar que también crece año tras año. Sin embargo, podemos encontrar datos más dispares, no siendo una subida continuada, sino que algunos años bajan, otros suben, de repente hay un pico extraordinario como el de 2021, etc.
Esto se debe principalmente a los cambios en los “fair value” de las naves que posee la empresa y que por ejemplo en los últimos resultados aumentaron drásticamente como podemos observar en la siguiente imagen.
El “fair value” o “valor razonable” en español, es una medida que se utiliza para valorar los bienes inmuebles y se puede definir como el importe que se podría obtener en una teórica venta mediante una transacción realizada a precios de mercado entre dos partes interesadas.
Por tanto, cambios en la tasa de ocupación, decrecimiento de la demanda, etc., pueden hacer que el valor razonable del activo decaiga y con ello los resultados de la empresa.
Aquí os dejo el problema y como lo pretende solventar la compañía en caso de que esto ocurra.
Por tanto, la evolución del mercado inmobiliario será clave en el devenir de la empresa, pudiéndonos encontrar ahora en un punto un tanto sobrevaluado, pero que no se acerca de manera alguna a la situación de 2008.
El por qué lo voy a explicar a continuación, gracias a un hilo de @AnalisisdeInver. Si queréis continuar con el análisis de la empresa, saltaos esta parte que estará en cursiva.
El sector inmobiliario sigue teniendo una demanda fuerte mientras que existe una escasez de oferta, razón por la que hemos visto los precios subir tanto (tanto en la empresa analizada, de acuerdo al “fair value”, como en general).
Esto se debe a que la calidad crediticia de las nuevas hipotecas no tiene nada que ver con lo que vimos antes de la crisis de 2008. Esta vez la diligencia de los bancos ha sido muy estricta comparado con el anterior desenfreno.
En cuanto a la demanda, ya hemos dicho que se encuentra a niveles normales históricos. Sin embargo, si que preocupa en cierto modo el número de propiedades en manos de inversores.
Así, si los tipos de interés aumentan (como está previsto para los próximos años, con el fin de frenar la inflación), veremos menos compradores y los precios deberían bajar. Sin embargo, lo más probable es que veamos una recuperación más o menos rápida ya que el coste de construcción y las regulaciones sumado a la diligencia bancaria han reducido la oferta.
Los datos que se han mostrado son en relación a Estados Unidos, sin embargo, la situación la podemos extrapolar a Bélgica. Además, WDP cuenta con la ventaja que las inmuebles que tiene son almacenes y no casas, por lo que estarán sujetos a una menor volatilidad.
Por tanto, creo que no nos tenemos que fijar tanto en los resultados y nos tenemos que centrar en si compran nuevos inmuebles, de que manera lo hacen, etc.
Flujo de efectivo
En el cash Flow de operaciones ordinarias se eliminan las variaciones que puedan sufrir los inmuebles en relación al “fair value” y es entonces cuando observamos como la situación se normaliza bastante, llegando a “ganar” menos que el año pasado. Un dato a tener en cuenta.
Una cosa que no me gusta aunque por el sector en el que se encuentra no me preocupa en exceso es que la deuda a corto plazo no es capaz de ser cubierta por lo que genera la empresa en un año, aunque se queda bastante cerca de ello.
Ratios
Para finalizar, aquí os dejo algunos ratios para que podáis echarle un vistazo a la situación de la empresa mucho más rápida.
Al igual que con el resto de empresas, esto no es un consejo de inversión, pero en este caso menos aún, ya que el sector inmobiliario es un campo en el que soy inexperto y puede que haya omitido muchas cosas que realmente son importantes.
Estimación 2022:
Para 2022 no he previsto ningún cambio significativo en el mercado inmobiliario, ya que como hemos visto, no tiene pinta de que estemos en una burbuja o al menos a corto plazo, pero sí que he vuelto a unos beneficios en línea con los de 2020, es decir, que no creo que el “fair value” vuelva a crecer tanto.
Es por ello que el precio objetivo que me sale aplicando un PER de 17 (media de estos 10 últimos años) me sale un precio objetivo de 36,5€, lo que supone desde los precios en los que nos encontramos en el momento de ser publicado (8 de mayo) una revalorización de un 10%, por lo que mínimo quiero esperar y ver una caída hasta los 28€ donde el potencial de revalorización ya sería de un 20%.
Cuentas Anuales 2021 Warehouses de Pauw